Le droit au bail entre en jeu lors de certaines créations ou reprises d’entreprise. L’entrepreneur ou l’investisseur souhaitant créer ou reprendre une entreprise existante doit dans certaines circonstances verser un montant spécifique relatif au droit au bail devant être acheté dans le but d’avoir l’autorisation de s’installer dans des locaux sur lesquels un bail commercial court déjà. Souvent partie intégrante du fonds de commerce, le droit au bail est donc le montant qui doit être payé par l’acheteur au locataire précédent. Cela lui permet de pouvoir bénéficier pleinement de toutes les dispositions et des droits garantis par le bail commercial dont les locaux font l’objet. Parfois, le droit au bail représente la sous-évaluation des loyers des locaux concernés en comparaison aux prix pratiqués actuellement sur le marché. Dans cette situation, le vendeur obtient de l’acheteur de l’argent pour compenser un loyer sous-évalué par rapport à son marché.
De quoi s’agit-il ?
Le droit au bail se définie dans les grandes lignes comme le droit pour un nouveau locataire professionnel de bénéficier d’un bail commercial en cours, pour l’ensemble de la durée restante à courir ainsi que sous les mêmes conditions.
Le droit au bail consiste en un montant à régler pour le professionnel qui souhaite investir un local commercial lorsqu’il crée ou rachète une entreprise. Cette indemnité n’est pas obligatoire pour lui mais elle peut être demandée par le commerçant alors titulaire du bail commercial. Dans ce cas, on parle de « cessionnaire » pour désigner l’acheteur du fonds de commerce et de « cédant » pour parler du vendeur du fonds. Le premier doit donc payer un montant au second que ce dernier aura défini. Lorsque ce paiement est effectué au propriétaire au moment de la première signature d’un bail commercial, on parle alors de « droit d’entrée » et non de droit au bail.
Le droit au bail fait en général partie intégrante du fonds de commerce bien que tous les fonds de commerce ne disposent pas de cet élément.
Le versement d’une somme correspondant au droit au bail est justifié. Cela s’explique par le fait que le locataire qui quitte le local monnaye en quelque sorte le fait que le loyer qui avait été négocié plus tôt était évalué en-dessous des prix du marché. Le bail commercial accompagné des droits qu’il garantit ne sera donc cédé qu’en échange du versement d’un contrepartie financière, c’est à dire une indemnité. Le droit au bail est protégé par la Loi pour les commerçants ainsi que les artisans. Le bailleur d’un local à usage commercial ou d’activité artisanale doit impérativement renouveler le bail ou payer à son locataire professionnel une indemnité d’éviction.
On note également une spécificité intéressante lorsqu’un exploitant décide de céder son fonds de commerce. Le nouvel acheteur reprend automatiquement en échange du droit au bail dans le cas où il existe, le bail commercial et le propriétaire du local ne peut en aucun cas s’y opposer. Une exception concerne cette règle : certaines clauses du bail sont susceptibles de proscrire au locataire la cession du bail indépendamment du fonds.
Le locataire et le propriétaire doivent tous deux tenir compte de certains éléments lorsque la location prend fin.
Les locataires doivent garder cela à l'esprit lorsqu'ils résilient leur contrat de location
Il est important que le locataire sache qu'à la fin du bail, il n'est pas autorisé à "vivre" de la caution, par exemple en arrêtant le dernier paiement du loyer pour le payer avec la caution. En effet, il est destiné à servir de garantie au propriétaire pour toute réclamation, par exemple si le locataire a causé des dommages qui ne se manifestent qu'au moment de la remise du bien. Toutefois, le propriétaire est tenu de rembourser la caution au locataire sans délai après la fin de la location si le propriétaire ne fait pas valoir de droits. Une date fixe n'est pas réglementée par la loi, mais les tribunaux supposent généralement un délai de trois à six mois maximum.
En général, un certificat de remise est établi le jour du déménagement. Ici, par exemple, les défauts sont notés. Les locataires doivent noter soigneusement tout ce qui est écrit dans le protocole et avoir à portée de main l'ancien protocole d'emménagement, non pas qu'ils seront plus tard tenus responsables de défauts qu'ils n'ont pas causés. En plus de l'enregistrement des défauts, l'état des compteurs d'électricité et, le cas échéant, d'eau et de gaz est également noté. Il faut les signaler aux services publics locaux immédiatement après le déménagement.
Toutefois, les droits du locataire ne s'arrêtent pas à la fin de l'ancien bail : le propriétaire est tenu de rembourser un dernier relevé de charges. Il convient de noter qu'il dispose d'au moins douze mois pour le faire. La règle suivante s'applique : le relevé doit être présenté au plus tard douze mois après la fin de la période de facturation, et non pas à la date de déménagement, être avec le locataire. Sinon, le locataire n'a pas à payer de frais supplémentaires.
Les propriétaires doivent y prêter attention lorsqu'ils changent de locataire
Il est également important que les propriétaires établissent une déclaration de déménagement le jour du déménagement et la fassent signer par le locataire. Sinon, il est difficile de tenir le locataire financièrement responsable des défauts qui ne sont pas notés dans le rapport.
Si le contrat de location contient un accord effectif sur les réparations cosmétiques, les dispositions suivantes s'appliquent : le propriétaire ne peut généralement pas exiger une rénovation finale. Toutefois, si l'appartement est complètement usé, certains éléments laissent penser que le locataire aurait dû effectuer les travaux pendant le bail. Le propriétaire peut alors exiger que le locataire effectue ces travaux et doit fixer un délai.
Une fois que le locataire a déménagé, le propriétaire doit rembourser la caution de loyer relativement rapidement. S'il y a des dettes de loyer ou s'il faut s'attendre à ce que le dernier relevé de charges encore à établir fasse apparaître un montant de paiement supplémentaire pour le locataire, le propriétaire peut conserver une partie appropriée de la caution.
Le principal intérêt du droit au bail
Le droit au bail revêt essentiellement un grand intérêt principal : il permet à son détenteur d’obtenir face au bailleur une garantie de renouvellement du bail. Grâce au droit au bail en effet, le renouvellement est assuré par le bailleur qui ne peut s’y soustraire au risque de devoir s’acquitter d’une indemnité d’éviction dont le montant peut être relativement important pour lui.
Fiscalité du droit au bail
Le vendeur qui cède son droit au bail sera imposé dans les conditions de droit commun dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur le montant de sa vente. Ainsi, dans les faits, le montant financier obtenu de l’acheteur lors de la vente du droit au bail sera imposé au même titre que tout autre produit courant de l’entreprise. L’argent obtenu par le vendeur de la vente de son droit au bail n’est pas soumis à une fiscalité ou à une imposition avec des règles particulières, ce qui facilite les formalités et les processus.
Amortissement du droit au bail
L’amortissement comptable du droit au bail répond à des règles précises définies dans la loi. Pour son acheteur, il s’enregistre à l’actif du bilan comptable, plus précisément dans un compte d’immobilisation incorporelle (le compte 206).
Egalement, le droit au bail est susceptible d’être amorti sur l’ensemble de sa durée d’utilisation, ce qui correspond à la durée du bail. Cette méthode est particulièrement préconisée par les praticiens. En outre, le droit au bail peut aussi tout à fait être considéré comme non-amortissable, cas dans lequel il subira une dépréciation lorsque sa valeur probable de réalisation passe en dessous de sa valeur comptable. Par ailleurs, l’amortissement du droit au bail n’est fiscalement pas officiellement reconnu par l’administration.
Enfin, il est obligatoire de réintégrer sur la liasse fiscale l’amortissement non déductible pendant toute la période d’amortissement du droit au bail. Une fois que le droit au bail sort de l’actif du bilan comptable, il est possible de déduire sur la liasse fiscale ces amortissements réintégrés au préalable.
Cession du droit au bail
Cession avec fonds de commerce
Avant tout, précisons que la cession du droit au bail peut se produire lorsque le fonds de commerce lui-même est cédé. Comme cela fut expliqué plus haut, en aucun cas le propriétaire est en droit d’y émettre une opposition selon l’article L.145-16 du Code de Commerce. Un élément mérite également d’être clarifié : l’acquéreur, le nouveau locataire du local donc, doit obligatoirement exercer dans ce cas la même activité que le précédent locataire. De même, sa clientèle doit être la même.
Certaines exceptions existent toutefois. Une clause d’agrément peut être insérée dans le bail par le propriétaire, permettant ainsi d’ajouter des formalités. Cela implique également que le vendeur devra soumettre à son successeur cet agrément du propriétaire.
Si le bailleur décide de refuser cet agrément, il devra alors se justifier d’un intérêt légitime. Ce dernier aussi décider d’insérer dans le bail une clause indiquant qu’il est en droit d’intervenir au moment l’acte de cession du droit au bail.
Autre précision de grande importance, lorsque le locataire décide de céder de son droit au bail en même temps que le fonds de commerce, celui-ci ne doit surtout pas oublier de notifier le propriétaire de cette cession.
En résumé, en cas de cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, il est tout à fait possible et légal que le propriétaire décide d’imposer à son ancien locataire, le vendeur, différentes clauses d’agrément ou de formalités. Il peut s’agir :
D’une clause d’agrément dont l’effet oblige le locataire précédent de soumettre l’acheteur à l’agrément du propriétaire, dans le but que soit vérifié notamment sa solvabilité ainsi que son honorabilité. Un refus d’agrément de la part du propriétaire doit obligatoirement être justifié par un intérêt légitime et n’est pas discrétionnaire. Ce refus d’agrément, s’il semble injustifié, peut donc être contesté en justice.
Une clause de formalités dont la teneur est variable. Il peut s’agir notamment de l’intervention du propriétaire lors de la cession, ce qui implique qu’il doit être notifié à temps et attendu. Dans les cas où cette clause est présente mais que le propriétaire ne répond pas au moment où il est contacté par le locataire pour effectuer les démarches afin qu’il puisse intervenir à l’acte, le bailleur peut alors être passé outre.
Cession indépendante du fonds de commerce
Il est également tout à fait probable qu’un locataire décide de céder son droit au bail à un acheteur sans pour autant que ce dernier souhaite prendre au même moment possession du fonds de commerce, ou vice-versa. Il faut alors vérifier dans le bail si une clause impose d’en notifier le propriétaire. Dans les faits, l’immense majorité des baux commerciaux imposent que le propriétaire fournisse son accord préalable lors de la cession du bail. La sanction encourue est la résiliation pure et simple si cette clause n’est pas respectée. La cession du droit au bail n’est libre que si aucune clause du bail ne stipule le contraire.
Dans tous les cas de figure, du moment que la cession du droit au bail est indépendante de celle du fonds de commerce ou vice-versa, il est toujours nécessaire de notifier la cession du bail au bailleur, de préférence par un acte d’huissier ou en la faisant accepter au travers d’un acte notarié.
Bon à savoir : la taxe foncière du bail commercial est une taxe foncière faisant partie des impôts locaux dus par le propriétaire contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Fin de la location : planifier un déménagement
D'ailleurs, les locataires doivent planifier leur déménagement à temps à la fin de la location, pour qu'il soit raisonnablement sans stress.