Le droit français indique que le contrat est la loi des parties. C'est effectivement le cas pour l'écrasante majorité des accords juridiques existants à la seule et unique condition qu'ils respectent le cadre normatif légal. L'acte de vente immobilier pour une transaction immobilière classique n'échappe pas à cette règle et s'y inscrit même davantage dans la mesure où il est extrêmement encadré par la loi.
Si un acheteur et un vendeur peuvent se passer des services d'une agence immobilière mandatée pour la vente du bien, ils ne peuvent se soustraire l'étape notariale.
La promesse de vente
Dans une transaction immobilière portant sur la vente d’un immeuble (terrain nu, immeuble bâti), il est d’usage de contracter une promesse de vente.
Cet acte juridique est un document contractuel engageant le vendeur à « réserver » le bien immobilier en vente, au bénéfice d’un acheteur spécifique. Contrat unilatéral, la promesse de vente est également appelée « promesse unilatérale de vente ».
Le caractère unilatéral tient en ce que le vendeur seul s’engage juridiquement envers l’acheteur, à « bloquer » le bien en faveur de ce dernier, jusqu’à ce que celui-ci décide de lever ou non l’option.
Le caractère contractuel s’entend de ce que l’acheteur donne son accord à l’engagement du vendeur et co-signe l’acte avec lui.
Le compromis de vente
À l’instar de la promesse de vente, le compromis de vente est un avant-contrat censé préparer la signature de l’acte définitif de vente.
Cependant, contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis est une promesse synallagmatique de vente. Cela signifie que le compromis de vente est un acte juridique engageant aussi bien le vendeur que l’acheteur.
L’offre d’achat
La vente peut s’analyser du côté du vendeur (promesse de vente, compromis) mais également du côté de l’acheteur. C’est l’hypothèse où c’est l’acheteur qui recherche un bien immobilier.
Dans ce cas de figure, le mécanisme juridique est inversé : ce n’est plus le vendeur qui fait une offre de vente, et l’acheteur qui accepte, mais l’inverse. L’offre de contracter provient alors de l’acheteur : c’est l'offre d'achat immobilier.
C'est-à-dire que l’acheteur pose au préalable ses conditions d’achat (type de bien, superficie, emplacement). Cette offre d’achat étant destinée aux vendeurs (particuliers ou professionnels), ce sont ces derniers (un parmi eux) qui sont censés accepter l’offre d’achat.
L’acte de vente
Une fois l’avant-contrat signé (promesse de vente, compromis), il est permis de passer à la conclusion de l'acte de vente définitif.
En matière immobilière, cette double étape est impérative et ce, dans un souci de protection des parties au contrat.
La conclusion de la vente définitive passe nécessairement par les soins d’un officier public authentificateur (notaire).
Le contrat d'achat est signé : voici comment cela se passe
Ce n'est que lorsque les deux parties ont signé le contrat que le notaire demande l'inscription de l'avis de transfert au registre foncier, qui assure à l'acheteur qu'il acquerra la propriété du bien.
Le processus menant à la signature de l'acte de vente définitif
Une transaction de vente immobilière implique le transfert d'un bien immobilier en échange du paiement d'une somme convenue. Pour beaucoup, un achat immobilier représente l'investissement d'une vie. La loi protège ainsi le vendeur et l'acquéreur en leur imposant le passage devant le notaire que sera le garant de la bonne exécution contractuelle qui implique le transfert de propriété en échange du paiement du montant convenu.
La loi évite ainsi toute forme d'abus et le notaire entérine définitivement la cession du bien immobilier.
En amont, le vendeur et l'acquéreur s'accordent sur le prix de la transaction. Ils peuvent signer, à titre privé, un avant-contrat sur les conditions d'achat et de vente. Une prise de rendez-vous est ensuite effectuée avec le notaire pour signer une promesse (ou promesse unilatérale) de vente ou le compromis de vente.
La promesse engage le vendeur auprès de son acquéreur en lui accordant la primauté sur le bien pendant un temps défini par les deux parties.
Le compromis engage les deux parties ; par conséquent, le compromis vaut vente.
Dans les deux cas, un délai est négocié entre les parties afin que l'acquéreur puisse obtenir les garanties bancaires suffisantes pour concrétiser l'achat du bien et s'engager définitivement sur la signature de l'acte de vente.
La signature de l'acte de vente définitif
Elle s'effectue chez le notaire qui en retour assurera la bonne exécution des obligations réciproques qui incombent à l'acquéreur et au vendeur. En effet, la signature d'une promesse ou d'un compromis ne garantit aucune concrétisation dans la mesure où des clauses suspensives peuvent être insérées. Ces clauses concernent généralement le non obtention de prêt bancaire ou l'exercice du droit de préemption par la commune.
De plus, tout en signant un avant-contrat, un compromis ou une promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de sept jours qui lui permet d'annuler le processus de vente.
Une fois toutes les conditions réunies, les parties signent l'acte de vente définitif chez le notaire qui donne lecture de l'acte. C'est à ce moment-là que le vendeur remet les clés du bien à l'acquéreur qui s'engage à verser simultanément le solde du prix.
Autres articles et informations importantes sur le registre foncier
Le notaire s'occupe également d'autres documents, tels que le certificat de la municipalité confirmant la renonciation aux droits de préemption légaux existants et signale le contrat d'achat de la propriété au bureau des taxes sur les mutations foncières de l'administration fiscale.
Ce n'est que lorsqu'il n'y a plus d'obstacles juridiques à l'achat du bien immobilier par l'acheteur que le notaire informe les parties concernées de la date d'échéance du prix d'achat. Cela prend généralement entre deux et six semaines à partir de l'authentification par un notaire. L'acheteur doit alors payer le prix d'achat dans le délai stipulé dans le contrat. Dès réception de l'argent, le transfert de propriété à l'acheteur a généralement lieu. En même temps, le notaire peut demander le transfert de propriété dans le registre foncier, cela aussi peut prendre quelques semaines. Ce n'est qu'avec le transfert de propriété que l'acheteur devient le nouveau propriétaire du bien.
Retrait du contrat d'achat d'un bien immobilier
Toute personne ayant signé un contrat de vente notarié est fondamentalement liée par celui-ci. Le droit de révocation n'existe pas. La résiliation du contrat, à moins que des accords spéciaux n'aient été conclus à cet effet, n'est possible que dans les cas prévus par la loi, par exemple en cas de défauts importants. Dans le cas des biens immobiliers d'occasion, cependant, ces droits de l'acheteur sont régulièrement exclus. Dans ce cas, l'acheteur n'y a droit que si le vendeur a expressément assuré à l'acheteur une certaine qualité dans le contrat notarié, mais que cette qualité n'est pas atteinte. C'est le cas, par exemple, si une "cave sèche" promise s'avère être humide ou s'il s'avère que la maison est plus ancienne que prévu. D'autre part, le vendeur peut se retirer du contrat d'achat d'un bien immobilier si l'acheteur ne respecte pas ses obligations. Ce serait notamment le cas s'il ne paie pas le prix d'achat alors qu'il est dû.
Une fois que tout est dans des chiffons secs, le déménagement peut commencer. Les entreprises de déménagement professionnelles peuvent faire économiser beaucoup de travail aux propriétaires nouvellement arrivés. Les acheteurs et les vendeurs peuvent trouver en ligne de plus amples informations sur le bon déroulement du processus avant et pendant le déménagement.
Acte de vente immobilier : le rôle du notaire
Seul le notaire est habilité à établir l’acte de vente et à le faire signer. Il est rédigé à la suite de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Une fois l’acte prêt, l’acheteur et le vendeur sont invités à venir le signer. La plupart du temps, c’est le notaire du vendeur qui établit l’acte et accueille les deux parties.
Si vous êtes l’acquéreur, vous pouvez tout à fait venir accompagner de votre notaire lors de la signature de l’acte de vente immobilier. C’est même conseillé, d’autant que cela ne vous coûtera pas plus cher : les honoraires seront partagés entre les deux notaires.
La signature de l’acte de vente s’accompagne du transfert immédiat de la propriété. Il s’agit par conséquent d’un moment solennel. Le vendeur remet les clés du bien immobilier à l’acheteur. L’acheteur peut jouir du bien immobilier le jour même de la signature de l’acte authentique.
Bon à savoir : le vendeur doit avoir quitté les lieux le jour de la signature. C’est ce que l’on appelle l’obligation de délivrance. Dans le cas contraire, l’acquéreur est en droit de saisir le tribunal de grande instance.
L’original de l’acte de vente est conservé par le notaire. Le vendeur et l’acheteur repartent chacun avec une copie authentique de l’acte. Pour l’acheteur, la copie de l’acte définitif de vente représente le titre de propriété.
Le contenu de l’acte de vente immobilier
L’acte de vente immobilier doit indiquer les coordonnées des deux parties : le vendeur et l’acheteur. Il doit contenir également tout un ensemble d’informations relatives au bien : l’adresse, l’origine (nom du précédent propriétaire par exemple), un descriptif précis et détaillé du bien et de ses équipements, le dossier de diagnostics immobiliers. S’il y a une hypothèque, il doit en être fait mention.
Si le bien immobilier dépend d’une copropriété, l’acte de vente doit contenir les informations relatives à la copropriété.
Enfin, l’acte définitif de vente contient toutes les informations concernant les conditions et modalités de la vente : le montant des honoraires, le prix de vente, les modalités de paiement, la date de mise à disposition du bien. L’acte peut prévoir par ailleurs des clauses suspensives.
Acte de vente immobilier : ce que doit payer l’acheteur le jour de la signature
Si vous l’êtes l’acquéreur, vous devrez vous acquitter du prix de vente du bien immobilier le jour de la signature de l’acte définitif de vente. Si vous avez versé au vendeur une indemnité d’immobilisation, le montant de l’indemnité doit être déduit du prix de vente.
Vous devez également vous acquitter des frais de notaire, ce qui inclut les taxes, les droits de mutation, les frais liés à votre crédit bancaire, les honoraires du notaire et divers frais administratifs.
Bon à savoir : après la signature de l’acte de vente, le notaire enregistre la vente et la publie à la conservation des hypothèques.